Bail commercial : les aspects juridiques à connaitre et les pièges à éviter

J’ai dans un article précédent effectué une comparaison entre le bail commercial et le bail dérogatoire.

Le bail commercial régit la location d’un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il se distingue du bail civil par un cadre juridique spécifique qui implique des droits et des obligations précis pour le bailleur et le locataire.

Au travers de cet article, je vous propose de nous pencher plus en détail sur les aspects juridiques essentiels du bail commercial et de vous guider pour éviter les pièges qui peuvent survenir lors de la signature d’un tel contrat.

Les éléments constitutifs d’un bail commercial

Le local : un espace dédié à l’activité professionnelle

Le bail commercial porte sur un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Cette spécificité implique que le local doit être adapté aux besoins de l’activité prévue.

Par ailleurs, il est primordial que le local soit conforme aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur afin de garantir la sûreté des occupants et le respect des réglementations applicables.

Il en découle que si aucun fonds de commerce n’est exploité dans le local en question, il est possible de conclure un bail civil dérogeant aux règles du bail commercial.

A titre d’exemple, un entrepôt loué pour le seul stockage de sa marchandise par un vendeur d’articles au détail en magasin, puisque son fonds de commerce n’est pas exploité dans ledit entrepôt, ce local pourra être loué dans le cadre d’un bail civil.

Je vous précise que vous pouvez décidez de vous soumettre volontairement à la réglementation des baux commerciaux dans ce cas-là. Restez donc vigilent dans la rédaction de votre bail et faites vous accompagné par un avocat compétent dans le domaine. Ce dernier saura vous conseiller sur le schéma de location le mieux adapté à vos attentes.

Le loyer : une question de négociation et d’adaptation

Le loyer constitue un élément central du bail commercial, représentant la contrepartie financière de la mise à disposition du local. Il est donc crucial de porter une attention particulière à sa négociation lors de la conclusion du contrat.

Le loyer est librement fixé par les parties, ce qui implique une négociation ouverte entre le bailleur et le locataire. Il est important de prendre en compte plusieurs facteurs, tels que :

• Les caractéristiques du local : sa superficie, son emplacement, son état et son accessibilité.
• L’activité prévue : le type d’activité, son potentiel de développement et sa saisonnalité.
• Le contexte du marché immobilier : les prix pratiqués dans le secteur et l’évolution des prix.

La négociation doit permettre de parvenir à un loyer juste et équilibré qui satisfasse les intérêts des deux parties.

Révision triennale du loyer : adapter le prix aux réalités du marché

Le bail commercial prévoit la possibilité d’une révision triennale du loyer, selon une formule légale basée sur un indice officiel. Cette révision vise à tenir compte de l’évolution des prix du marché immobilier et à préserver l’équilibre économique du contrat.

La révision du loyer s’effectue à l’initiative du bailleur ou du locataire, moyennant un préavis défini dans le bail. Elle permet d’adapter le prix du local à la réalité du marché immobilier et de maintenir l’attractivité du contrat pour les deux parties.

Je vous invite à prêter une attention particulière sur l’indice choisi afin qu’il soit le plus proche de l’activité exploitée dans les locaux.

Faîtes bon usage de la liberté contractuelle dans la fixation du loyer :

Outre cette clause de révision triennale d’ordre légale, la liberté contractuelle vous permet d’insérer dans le bail commerciale une clause d’indexation du loyer selon une périodicité fixée dans le bail.

Cette indexation doit être basée sur un indice officiel. Elle permettra un lissage de l’évolution du loyer au regard des prix du marché immobilier et à préserver l’équilibre économique du contrat.

L’indexation est généralement automatique, et ne fait pas l’objet du formalisme prévu pour la révision triennale, selon une périodicité prévue au contrat. Elle permet d’adapter le prix du local à la réalité du marché immobilier et de maintenir l’attractivité du contrat pour les deux parties.

Comme pour la révision triennale, je vous invite à prêter une attention particulière sur l’indice choisi afin qu’il soit le plus proche de l’activité exploitée dans les locaux.

En effet un indice complétement étranger à l’activité pourrait entrainer que la clause d’indexation soit réputée non écrite, ce qui entrainerait une absence d’indexation du loyer et un manque à gagner pour le bailleur ou le locataire en fonction de l’évolution de l’indice.

Par exemple l’application de l’ILC (indice des loyers commerciaux) en lieu et place de l’ILAT (indice des activités tertiaires) dans le bail pour une location de bureaux à une entreprise de prestations de services informatiques, peut être remise en cause.

La durée du bail : un engagement sur le long terme

La durée du bail commercial est de neufs ans minimums, ce qui offre une stabilité appréciable tant au locataire pour mener à bien ses projets qu’au propriétaire qui s’assure d’un revenu stable sous la forme des loyers.

A l’expiration du bail, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement, sauf motif grave et légitime invoqué par le bailleur. Ce droit au renouvellement contribue à protéger le fonds de commerce du locataire. Nous analyserons plus en détail ensemble dans cet article les conséquences de ce droit

Les obligations du bailleur

Un local en bon état : la condition sine qua non d’une exploitation sereine

Dès le début de la location, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un local en bon état de réparations. Cela implique que le local soit exempt de tout vice ou défaut affectant le gros œuvre susceptible d’entraver l’activité du locataire.

Le bailleur doit également s’assurer que le local est propre à l’exercice de l’activité prévue au contrat. Il doit notamment vérifier la conformité du gros œuvre du local aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur, ainsi que son adéquation aux besoins spécifiques de l’activité.

Sur ce dernier point, j’attire votre attention sur la nécessité de vérifier les éventuels règlements de la copropriété dans laquelle se trouverait le local qui vous intéresse. En effet, certaines copropriétés peuvent interdire l’ouverture de commerce de bouche ou odorant.

Grosse réparations : la responsabilité du bailleur

Le bailleur est responsable des réparations grosses et structurelles du local. Il s’agit des réparations qui affectent la solidité et la structure du bâtiment, telles que la réfection de la toiture, des murs porteurs ou des installations de plomberie.

En cas de survenance d’un tel problème, le locataire doit en informer le bailleur dans les meilleurs délais. Le bailleur est alors tenu d’effectuer les réparations nécessaires pour garantir la sécurité et l’habitabilité du local.

Les autres types de réparations seront mis à la charge du locataire ou du bailleur de manière contractuelle. Pensez à négocier ce point.

Renouvellement du bail : un principe fondamental

Le bail commercial confère au locataire un droit au renouvellement de son bail à son expiration. Ce droit s’applique, sauf si le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement. Ce droit au renouvellement est qualifié de « propriété commercial ».

Les motifs graves et légitimes peuvent inclure :

• Manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
• Changement de destination du local.
• Projet de démolition ou de reconstruction du local.

En cas de refus de renouvellement, le bailleur doit indemniser le locataire du préjudice subi. Cette indemnisation, appelée « indemnité d’éviction », prend en compte la valeur du fonds de commerce, la perte de clientèle et le déménagement éventuel.

Procédure de renouvellement : un dialogue constructif

Le locataire doit formuler sa demande de renouvellement au bailleur au cours des six mois précédant la fin du bail selon la forme prévue au bail (courrier AR ou par acte de commissaire de justice). Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre à la demande, le silence valant acceptation.

En cas de refus de renouvellement, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance pour contester la décision du bailleur. Le juge statuera sur la validité du motif invoqué par le bailleur et sur le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire.

Le droit au renouvellement du bail commercial est un élément clé de l’équilibre contractuel, garantissant au locataire une certaine stabilité et protégeant son investissement dans le fonds de commerce.

Si ni le locataire ni le bailleur ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement. Nous traiterons des difficultés que cela entraine ci-dessous.

Les obligations du locataire

Le locataire joue un rôle actif dans la préservation du local et le bon déroulement du bail commercial. Il assume plusieurs obligations essentielles pour garantir une exploitation sereine et respectueuse du bien immobilier.

Paiement du loyer et des charges

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges locatives aux échéances prévues par le bail. Le loyer constitue la contrepartie principale de la mise à disposition du local, tandis que les charges locatives couvrent les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement des parties communes de l’immeuble.

En cas de défaut de paiement, le bailleur dispose de plusieurs recours, tels que la mise en demeure, la résiliation du bail et les poursuites judiciaires. Il est donc crucial pour le locataire de respecter ses obligations de paiement afin d’éviter des litiges avec le bailleur.

Entretien du local

Le locataire est responsable de l’entretien du local qu’il occupe. Il doit notamment veiller à la propreté du lieu, à la maintenance des équipements et à la réalisation des réparations locatives définies dans le bail. Ces réparations concernent généralement les éléments d’usure courante du local, tels que les peintures, les revêtements de sol et les robinets.

Le bon entretien du local contribue à préserver son état et à garantir un environnement sain et agréable pour le locataire et sa clientèle.

Parmi ces obligations, le bail peut exiger que les locaux mis en location soient maintenus garni par le locataire de suffisamment de stock et matériel pour servir de garantie au bailleur en cas de défaut de paiement.

Le bail peut également prévoir que le fonds de commerce soit exploité en continu. Cela entrainerait la possibilité pour le bailleur, en cas d’arrêt d’exploitation par le locataire de son fonds, d’activer la clause de résiliation du bail commercial.

Respect de la destination du local

Le locataire doit exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans le local, conformément à la destination prévue dans le bail. Il ne peut pas changer d’activité sans l’accord préalable du bailleur.

Le respect de la destination du local est essentiel pour garantir la compatibilité de l’activité avec les caractéristiques du local et pour préserver les droits des autres occupants de l’immeuble.

La modification de la destination des locaux est possible selon la procédure de déspécialisation plénière (Code de commerce article L.145-49 ) ou partielle (article L.145-47 du même code).

N’hésitez pas à contacter le Cabinet BUEDER AVOCAT pour toute demande d’information sur ces démarches spécifiques.

Le principe du bail commercial étant la liberté contractuelle, nombre des obligations qui vont incombés au bailleur ou au locataire seront le fruit d’un accord formalisé dans le contrat de bail.

Cette importante liberté nécessite une attention particulière lors de la rédaction du bail afin d’éviter certains pièges.

Les dix pièges à éviter

Le bail commercial se caractérise par une grande liberté contractuelle, permettant aux parties de négocier et d’adapter le contrat à leurs besoins spécifiques. Cependant, cette liberté nécessite une attention particulière lors de la rédaction du bail tant par le locataire que par le bailleur.

1. Négociation est le maître mot

Que vous soyez locataire ou propriétaire n’oubliez pas que la négociation est la base de tout contrat.

Cela implique des concessions de part et d’autre mais également une discussion.

N’acceptez pas des conditions imposées sans les discuter.

• Comprendre ses besoins et ses objectifs : Le locataire doit analyser ses besoins en matière de surface, de localisation, de durée du bail et de loyer. Il doit également définir ses objectifs clairs pour la négociation.
• Se renseigner sur le marché immobilier : Il est important de connaître les prix pratiqués pour des locaux comparables dans le secteur. Cette information servira de base pour la négociation du loyer.
• Consulter un professionnel : Un avocat peut apporter un conseil précieux au locataire dans la préparation de la négociation. Il peut l’aider à comprendre les enjeux juridiques et à rédiger des propositions pertinentes.

La négociation est un processus de communication qui repose sur l’écoute, l’argumentation et le compromis. Il est important de développer une relation constructive avec le bailleur afin de favoriser un dialogue serein et productif.

• Exprimer ses besoins clairement : Le locataire doit communiquer ses besoins et ses attentes au bailleur de manière claire et concise. Il doit justifier ses demandes par des arguments concrets et des exemples précis.
• Rester ouvert aux propositions du bailleur : Il est important d’être à l’écoute des propositions du bailleur et d’envisager des solutions alternatives qui pourraient satisfaire les intérêts des deux parties.
• Faire preuve de flexibilité : La négociation implique parfois des concessions. Le locataire doit être prêt à adapter ses exigences pour trouver un terrain d’entente avec le bailleur.

2. Ne pas négliger l’état des lieux

L’état des lieux est un document essentiel qui décrit l’état du local au début du bail. Il est crucial de l’établir avec minutie et de le signer avec le bailleur. Ce document servira de référence en cas de litige lors de la restitution du local à la fin du bail.

Le locataire doit donc examiner attentivement le local, noter tous les défauts constatés et les faire figurer sur l’état des lieux. Il est également conseillé de prendre des photos pour étayer ses observations.

3. Ne pas sous-estimer les assurances

Il est important de souscrire les assurances nécessaires pour couvrir les risques liés à l’activité commerciale et aux dommages pouvant être causés au local. Le locataire doit également s’assurer d’être couvert en cas de perte d’exploitation en cas de sinistre.

Certaines assurances peuvent être mises à la charge du bailleur.

Parmi les assurances importantes, on peut citer :

• L’assurance responsabilité civile exploitation : Elle couvre les dommages causés aux tiers par l’activité du locataire.
• L’assurance multirisque : Elle couvre les dommages causés au local par un incendie, un dégât des eaux ou un vol.
• L’assurance perte d’exploitation : Elle indemnise le locataire en cas de perte de chiffre d’affaires suite à un sinistre.

4. Ne pas ignorer les obligations en matière de sécurité

Le locataire doit respecter les normes de sécurité en vigueur dans son local, notamment celles concernant l’incendie, l’électricité et l’hygiène. Il est important de s’assurer que les installations sont conformes aux réglementations et de mettre en place les mesures de prévention nécessaires.

Le bailleur doit fournir au locataire à la conclusion notamment :

• Les rapports de contrôles périodiques des installations électriques et de gaz.
• Les rapports de contrôles des extincteurs et des alarmes incendie.
• Les rapports relatifs à la propreté et à l’hygiène du local, notamment l’entretien des hottes pour les restaurateurs.
• Les diagnostics d’accessibilité pour les personnes handicapées.

5. Ne pas négliger les conditions de cession du bail

Le bail commercial peut prévoir des restrictions quant à la cession du bail à un tiers. Le locataire doit vérifier les conditions de cession dans le contrat et s’assurer qu’il pourra céder son bail s’il le souhaite ou le cas échéant obtenir une concession du bailleur en contrepartie.

6. Ne pas ignorer les règles d’urbanisme et de copropriété

Le locataire doit respecter les règles d’urbanisme applicables à son local. Il doit notamment s’assurer que son activité est conforme aux dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) et qu’il obtient les autorisations nécessaires avant d’effectuer des travaux dans le local.

Le locataire est également tenu de respecter l’ensemble du règlement de copropriété et notamment les règles liées aux activités autorisés et aux enseignes et devantures.

Je vous recommande donc de vous renseigner sur l’ensemble de ces règles avant toutes signatures et de disposer de l’ensemble des autorisations nécessaires à une exploitation sereine de votre activité.

7. Ne pas sous-estimer les frais annexes

En plus du loyer, le locataire est souvent tenu de payer des charges locatives, telles que les frais d’entretien des parties communes, les taxes foncières et les frais de chauffage. Il est important de se renseigner sur le montant de ces charges et de les inclure dans son budget prévisionnel ou d’en négocier la répartition avec le bailleur.

8. Ne pas ignorer les démarches en fin de bail

Le locataire doit respecter les procédures prévues dans le bail pour la fin du contrat. Il doit notamment notifier son intention de renouveler le bail ou de le résilier dans les délais impartis. Il doit également restituer le local en bon état à la fin du bail.

L’inaction du locataire et du bailleur au terme du bail commercial peut entrainer des conséquences importantes.

En effet, le bail est prolongé tacitement mais cela entraine :

• La perte du droit au renouvellement pour le locataire ;
• La possibilité de se voir présenter par le bailleur un congé à tout moment avec un préavis de 6 mois ;
• Pour le bailleur de de se voir présenter par le locataire un congé à tout moment avec un préavis de 6 mois ;
• Un déplafonnement du loyer en cas de renouvellement si le bail s’est poursuivi tacitement sur une période de 3 année après son terme.

Ne restez pas dans l’inaction, pensez à demander le renouvellement du bail commercial ou à notifier un congé à votre cocontractant.

9. Les clauses d’exclusivité

Certaines clauses peuvent limiter la concurrence du locataire en lui interdisant d’exercer certaines activités commerciales dans un périmètre défini ou d’exploiter des enseignes concurrentes. Le locataire doit analyser attentivement ces clauses et s’assurer qu’elles ne compromettent pas le développement de son activité.

10. L’importance de l’écrit : ne jamais négliger le conseil d’un professionnel du droit

En commerce, la preuve est libre et aucun écrit n’est légalement exigé pour la conclusion d’un bail commercial.

Comme indiqué précédemment, le bail commercial repose sur le principe de liberté contractuelle, dès lors en l’absence de clauses écrites ou d’un contrat non précis, ce sont les faits qui feront preuve de l’intention des parties. Ce qui peut amener à des litiges et une solution par un juge qui serait contraire à la volonté originaire des parties (notamment sur des sujets tel que la répartition des charges et taxes, clauses d’indexation, dépôt de garantie etc…).

Un avocat vous apportera un éclairage précieux dans la préparation de la négociation et la compréhension des enjeux juridiques du bail commercial. Il vous aidera à choisir la formule de location (bail commercial, bail professionnel, bail civil etc…) la mieux adaptée à votre situation et à la situation du local envisagé. Il vous assistera dans la rédaction de clauses claires et précises et la vérification des conditions du contrat.

En faisant appel à un professionnel, vous êtes assuré de bénéficier d’un accompagnement personnalisé et de minimiser les risques liés à la signature d’un bail commercial.

Contactez le Cabinet BUEDER AVOCAT pour obtenir un suivi personnaliser de la négociation à la signature de votre bail commercial en passant par la rédaction.

Si vous souhaitez plus d’informations prenez rendez-vous pour un échange téléphonique sur votre situation.